Garantías: fiadores y fianzas
La mayoría de los propietarios exigen que los inquilinos proporcionen un tercero que actúe como garante (fiador o aval) o una póliza de seguro (fianza) para cubrir el pago de la renta en caso de incumplimiento.
El Fiador
Esencialmente, el fiador actúa como un cofirmante del contrato de arrendamiento. El fiador debe ser propietario de un inmueble en el mismo estado donde se encuentra la propiedad rentada, el cual sirve como garantía. Si una empresa (por ejemplo, el empleador) actúa como garante, se le denomina aval o aval de empresa, y el valor del negocio sirve como garantía. Dependiendo de los términos del contrato, el arrendador puede demandar al fiador o aval por rentas no pagadas sin necesidad de demandar primero al inquilino.
Algunos propietarios pueden exigir que la propiedad del fiador esté libre de gravámenes (sin deudas ni embargos). El arrendador puede decidir no aceptar a un fiador si considera que no ofrece protección suficiente; por ejemplo, si el valor de la propiedad del fiador no se considera adecuado.
Para los recién llegados que no cuentan con el respaldo de una empresa, puede ser difícil obtener un fiador. Por esta razón, muchos utilizan un aval, otros presentan cartas laborales (que deben incluir nombre completo, puesto y salario anual) junto con sus últimos tres estados de cuenta bancarios, y algunos ofrecen pagos por adelantado que pueden variar entre 3 y 12 meses de renta. Si estas opciones no están disponibles, es posible que se deba obtener una fianza.
La fianza
Una fianza es una póliza de seguro (bono de garantía) contratada por el inquilino a través de compañías de seguros o instituciones financieras especializadas (afianzadoras). Lo habitual es que las primas del seguro ronden el 10 por ciento de la renta anual. Los solicitantes deben presentar documentos que acrediten su situación financiera, estados de cuenta, historial crediticio y laboral, entre otros.
En casos poco comunes, el propietario puede aceptar una carta del empleador confirmando el salario y la antigüedad, junto con los tres estados de cuenta más recientes o el pago adelantado de un año de renta, en lugar de un fiador o fianza.
La póliza jurídica para arrendamiento
Otra garantía que se ha vuelto muy popular entre extranjeros sin garantes "tradicionales" en los últimos años es la Póliza Jurídica. Se trata de un documento emitido por despachos de abogados especializados que investigan los antecedentes financieros y legales del inquilino potencial. Ellos realizan el proceso de debida diligencia para validar la información proporcionada a los propietarios. La Póliza Jurídica también garantiza el desalojo de inquilinos que no cumplan con sus obligaciones y se encarga de redactar los contratos. En algunos casos, incluyen pagarés como parte del contrato. Los agentes inmobiliarios pueden recomendar empresas de pólizas jurídicas de buena reputación. El costo suele oscilar entre el 25% y el 30% de un mes de renta.
Toma en cuenta que, dado que la póliza jurídica es un concepto relativamente nuevo y no garantiza la continuidad del pago (solo el proceso legal), no todos los propietarios están dispuestos a aceptar esta forma de garantía.
Guarantors and fianzas
Most landlords require tenants to provide a third party guarantor (fiador or aval) or an insurance policy (fianza) to pay the rent if the tenant defaults.
The guarantor (fiador)
Essentially, the guarantor acts as a co-signer to the rental agreement.
The fiador must own property in the same state as the rental property, which can serve as collateral. If a company (for example the employer) acts as a guarantor, it is known as aval or aval de empresa, the value of the business serves as collateral. Depending on the terms of the rental contract, the landlord can sue the fiador or aval for outstanding rents without first suing the renter.
Some landlords may require that the fiador’s property be free of any debts or liens (libre de gravámenes). The landlord may decide not to accept a fiador if they consider that inadequate protection is provided; for example, the value of the property owned by the fiador may not be accepted as sufficient.
Newcomers without a sponsoring employer may find it difficult to obtain a fiador and for this reason many use an aval, some others present employment letters that should include the full name, position and yearly salary of the tenant, as well as their 3 most recent bank statements and some others offer advance payment of rent that may vary between 3 and 12 months of advanced rental fees. If these possibilities are not available to a potential tenant a fianza may need to be obtained instead.
The fianza
A fianza is an insurance policy (surety bond) taken out by the tenant and is available through insurance companies, or from specialist financial institutions (afianzadoras). Insurance premiums of approximately 10 percent of the annual rent are the norm. Applicants should expect to provide documents proving their financial situation, as well as bank statements, credit history, work history, or other documents.
In rare cases the landlord may accept a letter (carta) from the applicant’s employer confirming salary and duration of employment, as well as their 3 most recent bank statements or advance payment of a year’s rent in lieu of a fiador or fianza.
Rental legal insurance for landlords
Another very popular guarantee among foreigners without “traditional” guarantors in recent years is the Póliza Jurídica para Arrendamiento (Póliza Jurídica) It essentially is a document provided by Law firms that specialize in these services that investigate the financial and legal background of a potential tenant. They do the due diligence process to validate the information provided by potential tenants to their landlords. The Póliza Jurídica also guarantees the eviction of tenants who are not fulfilling their obligations under their contracts and write the lease contracts. In some cases they include Pagarés (Promisory Notes that are legally binding) as part of the contracts. Reputable Póliza Jurídica Companies can be recommended by Realtors. The cost of the Póliza Jurídica depends on the amount of the rent, but it is usually around 25-30% of a month´s rent.
Be aware that since the Póliza Jurídica is relatively new and it doesn´t guarantee the continuity of payment not every landlord is willing to accept this form of guarantee.