En ambos barrios, al igual que en la mayoría de las zonas de la Ciudad (o en cualquier lugar del mundo donde se adquiere vivienda) es recomendable hacer una debida diligencia sobre algunos puntos que pueden ahorrar dolores de cabeza posteriormente.
Un elemento a tener en cuenta en esta ciudad es su actividad sísmica. Hay áreas donde ésta se percibe con mayor fuerza. Las construcciones más recientes están sujetas a códigos más estrictos y en general están estructuradas de forma que puedan resistir sismos de alta intensidad. No obstante, nada evita la sensación que los acompaña y que puede ser muy intensa emocionalmente.
En todo caso, al decidir sobre un inmueble, la existencia de un estilo de vida no debe sustituir las posibles precauciones al respecto. Como ya se comentó, en la Ciudad de México no existen inspecciones obligatorias. Sin embargo, un comprador genuinamente interesado puede solicitar, o checar personalmente durante su visita al inmueble, alguna información sobre la propiedad que puede ofrecerle mayores elementos para su decisión, tal como:
● año de construcción;
● planos estructurales, si están disponibles;
● registros de inspección posteriores a 1985 y 2017 (DRO) cuando corresponda;
● registros de refuerzos o reparaciones estructurales si los hay;
● evidencias de remodelación informal o eliminación de muros.
Asimismo, puede solicitar la revisión del inmueble por parte de un Arquitecto o Ingeniero, (con cargo al comprador) en especial para para propiedades antiguas o visiblemente modificadas.
Como una zona residencial tradicional, Condesa cuenta con un gran acervo de edificios de apartamentos antiguos, propiedades Art Decó y de mediados de siglo, unidades renovadas, edificios boutique y desarrollos más recientes insertados en un entorno residencial ya denso y muy demandado. El atractivo suele ser el carácter arquitectónico y la identidad del barrio. El riesgo es que los edificios antiguos puedan tener problemas estructurales, de plomería, electricidad, impermeabilizado, contar con elevadores viejos y en general requerir mayor mantenimiento.
La Colonia Cuauhtémoc, que fue en su momento una de las zonas más lujosas de la capital con sus casonas a lo largo de Reforma, también cuenta con edificios antiguos, unidades renovadas, edificios de uso mixto, casas reconvertidas, propiedades adyacentes a oficinas y desarrollos verticales más recientes. Su inventario de edificios puede parecer menos tradicional que Condesa, sin tantos elementos arquitectónicos atractivos, pero puede ser muy funcional para inquilinos corporativos, residentes extranjeros y profesionales que priorizan el acceso a Reforma y el corazón financiero y político de esta ciudad (la sede del Senado y de muchas Secretarías de Estado se encuentran a una distancia relativamente corta de esta zona).
Por ello, para un comprador o inquilino el tema de la debida diligencia es diferente en cada zona:
En Condesa, los inquilinos o dueños pueden pagar de más por la identidad del barrio mientras la antigüedad de los edificios y la documentación sísmica pasan a un segundo plano.
En Cuauhtémoc, pueden centrarse en la ubicación y subestimar la intensidad de la vida urbana, la proximidad de zonas comerciales, la escasez de estacionamiento y el nivel de ruido.
In both neighborhoods, as in most areas of the City (or anywhere in the world where housing is purchased) it is advisable to do a due diligence on some points that can save headaches later.
One element to take into account in this city is its seismic activity. There are areas where it is perceived more strongly. Newer constructions are subject to stricter codes and are generally structured in such a way that they can withstand high-intensity earthquakes. However, nothing prevents the feeling that accompanies them and that can be very emotionally intense.
In any case, when deciding on a property, the existence of a lifestyle should not replace possible precautions in this regard. As already mentioned, in Mexico City there are no mandatory inspections. However, a genuinely interested buyer may request, or personally check during their visit to the property, some information about the property that may offer them further elements for their decision, such as:
● year of construction;
● structural plans, if available;
● post-1985 and 2017 inspection records (DROs) where applicable;
● records of reinforcements or structural repairs if any;
● evidence of informal remodeling or removal of walls.
Likewise, you can request the review of the property by an Architect or Engineer, (at the buyer's expense) especially for old or visibly modified properties.
As a traditional residential area, Condesa boasts a large collection of old apartment buildings, Art Deco and mid-century properties, renovated units, boutique buildings, and more recent developments inserted into an already dense and highly demanded residential environment. The appeal is usually the architectural character and identity of the neighborhood. The risk is that old buildings may have structural, plumbing, electrical, waterproofing problems, have old elevators and generally require more maintenance.
Colonia Cuauhtémoc, which was once one of the most luxurious areas of the capital with its mansions along Reforma, also has old buildings, renovated units, mixed-use buildings, converted houses, properties adjacent to offices and more recent vertical developments. Its inventory of buildings may seem less traditional than Condesa, without as many attractive architectural elements, but it can be very functional for corporate tenants, foreign residents, and professionals who prioritize access to Reforma and the financial and political heart of this city (the seat of the Senate and many Secretaries of State are within a relatively short distance of this area).
Therefore, for a buyer or tenant, the issue of due diligence is different in each area:
In Condesa, tenants or owners can overpay for the identity of the neighborhood while the age of the buildings and seismic documentation take a back seat.
In Cuauhtémoc, they can focus on location and underestimate the intensity of urban life, proximity to commercial areas, scarcity of parking, and noise level.
